Un avocat confirme que vous pouvez acquérir l'appartement. Un ingénieur civil (Michanikos) confirme qu'il est légalement autorisé. Ni l'un ni l'autre ne vous dit ce que l'immeuble va vous coûter au cours des cinq prochaines années. C'est exactement la question à laquelle cet audit répond.
Ce que vous recevez
Un rapport technique écrit sur l'état constaté de l'actif. Le rapport spécimen compte 16 pages et contient :
- Une synthèse des points signalés en tête de document, afin que les constats qui appellent une décision se trouvent en page quatre et non en page quatorze
- Chaque point d'inspection noté selon une échelle fixe à quatre niveaux
- Des preuves photographiques attachées à chaque constat, horodatées le jour de la visite
- Des images thermiques lorsqu'une anomalie de température est relevée
- Une prévision CapEx sur 5 ans pour l'actif
- La note complète de limitation de périmètre, afin que vous sachiez précisément ce que le rapport couvre et ce qu'il ne couvre pas
Le rapport est émis en anglais. Il vous appartient et il suit l'actif.
Les six classes d'actifs
Chaque audit couvre les mêmes six classes d'actifs, dans le même ordre, sur chaque bien. Un rapport de janvier signifie donc exactement la même chose qu'un rapport de juin. Au total, cela représente 32 points d'inspection notés répartis sur cinq lots techniques, ainsi qu'un relevé d'environnement général de 11 points.
| LOT | Classe d'actifs | Périmètre représentatif |
|---|---|---|
| LOT 00 | Environnement général | Type de rue et nuisances sonores, accès à l'immeuble, interphone, boîtes aux lettres, cage d'escalier, état de service de l'ascenseur, colonne gaz |
| LOT 01 | Installations électriques | Tableau électrique, test du disjoncteur différentiel 30mA, serrage des bornes, prises de courant, volumes de sécurité en salle de bains, points lumineux, ligne cuisine 32A, réseau courants faibles et données |
| LOT 02 | Plomberie et CVC | Vanne d'arrêt générale, pression du réseau, chauffe-eau, groupe de sécurité, évacuations et siphons, robinetterie, performance des splits, évacuation des condensats, installation du lave-linge |
| LOT 03 | Menuiseries et fermetures | Porte d'entrée et système de verrouillage, baies coulissantes, fenêtres oscillo-battantes, volets roulants, quincaillerie des portes intérieures |
| LOT 04 | Finitions et surfaces | Adhérence du carrelage au sol, étanchéité des pièces humides, adhérence des plinthes, peintures |
| LOT 05 | Équipements et électroménager | Réfrigérateur, four et plaques, lave-vaisselle, hotte, inventaire des télécommandes |
Comment un constat est noté
Quatre niveaux, et quatre seulement. L'intérêt d'une échelle fixe est qu'elle supprime l'adjectif.
| Niveau | Signification |
|---|---|
| Critical Failure (défaillance critique) | Un risque de sécurité, de sûreté, structurel ou fonctionnel systémique qui appelle une décision immédiate |
| Minor Defect (défaut mineur) | Aucun risque immédiat, mais laissé en l'état il devient un CapEx futur |
| Conformed (conforme) | Correspond à l'état et au standard attendus pour son type et son âge |
| Not Applicable (sans objet) | Absent de ce bien |
Une vanne d'arrêt générale inaccessible constitue une défaillance critique, non parce qu'elle est cassée, mais parce que le jour où un flexible lâche, la personne présente dans l'appartement ne peut pas couper l'eau. Un coup de bélier dans le réseau constitue un défaut mineur : rien ne casse aujourd'hui, et le choc de pression répété réduit la durée de vie de chaque raccord situé en aval. Le niveau exprime une conséquence et une échéance, non une gravité apparente.
Ce qu'apporte l'imagerie thermique
Une caméra thermique lit la température de surface. Lorsqu'un écart de température existe entre l'intérieur et l'extérieur, elle montre où la chaleur traverse l'enveloppe, ce qui rend visible un pont thermique autour d'un dormant de porte, et révèle une humidité derrière une surface finie sous la forme d'une zone froide qu'un mur peint dissimule entièrement.
Deux limites énoncées franchement. Le relevé dépend de l'existence d'un différentiel de température le jour même, les résultats varient donc selon la saison et l'heure. Et une anomalie thermique signale un désordre sans en prouver la cause, ce qui exigerait une investigation invasive que l'audit ne pratique pas.
La prévision CapEx, et comment elle est vérifiée
L'audit produit une prévision de dépenses d'investissement sur 5 ans pour l'actif, établie à partir des moyennes du marché athénien. Ce sont des ordres de grandeur indicatifs, non des devis d'entreprise.
Concrètement, lorsque des travaux sont ensuite envisagés et qu'un devis réel arrive, ce devis est comparé à la prévision initiale, avec un objectif de travail de ±15% d'écart. Une prévision que personne ne confronte à la réalité reste une estimation bien mise en page.
Le parc immobilier ancien d'Athènes a généralement entre 30 et 50 ans. Les éléments qui consomment du capital dans ce parc sont prévisibles : le chauffe-eau, la porte d'entrée, le tableau électrique, l'étanchéité des pièces humides. Savoir où chacun se situe dans son cycle de vie fait la différence entre planifier le CapEx et le subir.
Ce que cet audit n'est pas
Énoncé sans détour, parce qu'un périmètre défini vous est plus utile qu'un périmètre flou.
- Ce n'est pas une expertise technique (Technical Due Diligence) signée par un ingénieur civil certifié (Michanikos)
- Ce n'est pas un substitut à l'Identité Électronique du Bâtiment (Ilektroniki Taftotita Ktiriou) exigée par la loi grecque pour le transfert de propriété
- Ce n'est pas une recherche de titre de propriété
- L'inspection est visuelle et non destructive. Les éléments structurels ne sont pas démontés, les équipements ne sont pas déposés, les fondations ne sont pas excavées
- Les vérifications d'équipements sont des contrôles fonctionnels ponctuels et ne certifient pas la conformité aux normes industrielles grecques (ELOT)
Avant de finaliser une transaction, vous avez toujours besoin d'un avocat pour les vérifications de titre et de dettes auprès du cadastre, et d'un ingénieur civil pour certifier la légalité urbanistique. Nous vous le dirons systématiquement, y compris lorsque cela ralentit une opération. Le périmètre complet, y compris ce que nous refusons de faire, figure sur la page périmètre.
Indépendance
Klehomerie n'entretient aucune relation commerciale avec une agence immobilière, un courtier ou un promoteur en Grèce, et n'accepte aucune commission, aucun apport d'affaires ni aucune ristourne d'un entrepreneur ou d'un architecte. La totalité des honoraires provient du client.
Cela compte davantage qu'il n'y paraît. Un entrepreneur qui inspecte votre appartement gagne de l'argent en identifiant des travaux qu'il peut réaliser. Nous ne vendons pas de travaux, un constat ne nous coûte donc rien à omettre et rien à inscrire.
Tarif et étape suivante
490 €, hors TVA de 24%.
Si vous hésitez encore sur l'opportunité d'un audit complet, le Red Flag Technical Scan à 97 € est un diagnostic visuel de 45 minutes conçu précisément pour cette décision de poursuite ou d'abandon.