Réponse courte : il vous faut les trois, et ils ne sont pas interchangeables. Un avocat vérifie que vous pouvez légalement détenir le bien. Un ingénieur civil (Michanikos) certifie que le bâtiment est légalement autorisé. Ni l'un ni l'autre ne vous dit ce que le béton va vous coûter sur les cinq prochaines années. C'est à cette troisième question que Klehomerie existe pour répondre, et cette page établit exactement où notre périmètre commence et où il s'arrête.
| Avocat | Ingénieur civil (Michanikos) | Gestionnaire Technique d'Actif (Klehomerie) | |
|---|---|---|---|
| Vérifie | Titre de propriété, hypothèques, servitudes, historique de propriété sur 20 ans, dettes au Cadastre | Conformité urbanistique, respect du permis, Identité Électronique du Bâtiment (Ilektroniki Taftotita Ktiriou), certification structurelle | État physique constaté des éléments du bâtiment, exposition CapEx, risque courant sur l'actif |
| Produit | Le feu vert juridique pour transacter | La certification exigée pour le transfert | Un rapport de constat, une estimation CapEx à 5 ans, un suivi continu |
| Obligatoire ? | De fait, oui | Oui, pour le transfert | Non |
| Ne peut rien vous dire sur | Quoi que ce soit concernant le bâtiment physique | Ce que le bien va vous coûter, année après année | Quoi que ce soit de certifié. Ne remplace aucun des deux rôles ci-contre |
Soyons directs sur cette dernière case. Klehomerie n'est pas un bureau d'études certifié et ne prétend pas l'être. Ce que nous produisons est observationnel et diagnostique, pas certifié. Si l'un de nos rapports donne un jour l'impression de remplacer un Michanikos, c'est que nous l'avons mal rédigé.
Chaque Red Flag Technical Scan, chaque Golden Ticket Technical Audit et chaque visite de Vacant Asset Guardianship opère sous le même périmètre défini.
Nous faisons :
Nous ne faisons pas :
Elles s'appliquent à chaque rapport et à chaque livrable que nous émettons, et reprennent la clause attachée à chaque rapport client.
L'inspection est visuelle et non destructive. Les éléments structurels ne sont pas démontés, les équipements ne sont pas déposés, les fondations ne sont pas mises à nu. Nous ne sommes pas responsables des désordres non visibles ou non détectables lors d'une inspection non invasive.
Les contrôles techniques sont des vérifications fonctionnelles ponctuelles. Les évaluations électriques, de plomberie et de CVC confirment qu'un système fonctionne au moment de l'inspection. Elles ne certifient pas la conformité aux normes ELOT en vigueur.
Les estimations CapEx sont indicatives, ce ne sont pas des devis. Les chiffres reposent sur les moyennes du marché athénien et ne constituent pas des devis d'entreprise contractuels. Nous mesurons la justesse de nos propres prévisions en les confrontant aux devis réels au stade de la proposition, avec une cible de travail de ±15% d'écart, précisément parce qu'une estimation que personne ne vérifie n'est pas une estimation.
La décision appartient au propriétaire. Nous constatons, nous recommandons, nous coordonnons. Réparer ou remplacer, agir ou différer : ces arbitrages reviennent à celui qui en supporte les conséquences en CapEx, c'est-à-dire vous. Seule exception, un plafond de mobilisation d'urgence de 150 € (+TVA) par incident, en deçà duquel nous pouvons intervenir immédiatement pour stabiliser une situation urgente, une fuite active par exemple, sans attendre votre autorisation. Au-delà de 150 € (+TVA) par incident, votre accord explicite est requis avant tout engagement de dépense.
Avant de finaliser toute transaction, il vous revient d'engager un avocat pour les vérifications de titre et de dettes au Cadastre, et un ingénieur civil pour certifier la conformité urbanistique. Nous vous le dirons systématiquement, y compris quand cela ralentit une transaction.
Responsabilité. La responsabilité maximale de Klehomerie au titre de tout rapport ou livrable est limitée au montant des honoraires réglés pour la prestation concernée.
La plupart des prestataires techniques publient ce qu'ils font. Peu publient ce qu'ils refusent de faire, parce qu'une limite clairement définie se vend moins facilement qu'un périmètre flou.
Nous la publions pour deux raisons. D'abord, la Transparence Technique Absolue n'est pas un principe si elle ne s'applique qu'aux constats qui nous arrangent. Ensuite, un propriétaire qui comprend la limite tire davantage de valeur de notre intervention : vous cessez de nous demander une certification que nous ne pouvons pas délivrer, et vous commencez à nous poser la seule question à laquelle personne d'autre dans votre équipe ne peut répondre, ce que ce bâtiment va vous coûter.
Klehomerie est une société indépendante de gestion technique d'actifs immobiliers à Athènes, en Grèce. Fondée par Arnaud Zerdab. Aucun lien d'agence, aucune commission, aucun service de conciergerie.